Wohnen ist mehr – größere Freiheiten und Mut sind gefragt

Experten aus unterschiedlichen Fachrichtungen kamen auf Einladung der GWS zu einem Runden Tisch zusammen, um sich diesem breiten Thema aus verschiedenen Perspektiven zu nähern.

Wie groß ist der Bedarf an neuem Wohnraum?

Johannes Geiger: Wohnen ist mehr als nur der Bedarf – zahlreiche Parameter von der Leistbarkeit über die Infrastruktur bis zum sozialen Ambiente der Gegend spielen in die Nachfrage, in die Wünsche der Menschen hinein. Ein Trend in der Nachfrage geht in die Richtung des „Grätzel-Wohnens“. Die Menschen suchen die Atmosphäre einer bestimmten Gegend. Deshalb setzt die GWS zum Beispiel bewusst nicht auf Riesen-Projekte, sondern versucht, in jedem Bezirk der Stadt Graz und in den GU-Gemeinden etwas anbieten zu können.

Wie geht man bei der Planung heran, wenn die Atmosphäre eines Grätzels eine Rolle spielt?

Danijela Gojic: Am Beginn steht die Erforschung, wo die Qualitäten eines Grundstücks und einer Gegend liegen. Die Architektur selbst muss identitätsstiftend sein. Man muss auf die Umgebung reagieren, sie städtebaulich aufgreifen und für Identität sorgen. Dann wird die Qualität eines Ortes ausgeschöpft.

Und wie setzt man das so um, dass es leistbar wird?

Josef Gasser: In manchen Projekten geht das durch die Dichte, aber wir sind in einer wirtschaftlich herausfordernden Phase. Dieser Druck darf sich nicht auf die Qualität schlagen, die vor allem durch inländische Facharbeiter gewährleistet wird. Wer nicht auf diese setzt, hat es kostentechnisch leichter, weswegen wir bei den heimischen Bauarbeitern noch immer eine hohe Arbeitslosigkeit haben. Sie werden durch billigere Arbeitskräfte verdrängt, was sich aber definitiv auf die Qualität auswirkt.

Johannes Geiger: Aus diesem Grund bauen wir nach dem Best-Partner-Prinzip mit jenen Unternehmen, bei denen wir sicher sein können, dass nach den gesetzlichen Vorgaben und mit heimischen Mitarbeitern gearbeitet wird. Die steigenden Kosten für Wohnraum beruhen nicht nur auf Bauvorschriften und Normen. Neben der Vorschreibung von Infrastrukturleistungen, wie der Ausbildung von Aufschließungsstraßen, der Herstellung und dem Betrieb von Kreuzungs- und Ampelanlagen, werden von zahlreichen Gemeinden zwei PKW-Abstellplätze vorgeschrieben und auch allgemeine Versorgungskosten überbunden. So verlangt z.B. eine Gemeinde Wasseranschlusskosten von 3.000 Euro für eine Wohnung mit 40 Quadratmetern, obwohl die Hauptleitung direkt am Grundstück liegt. Diese und viele andere Kosten müssen natürlich vom Bauträger auf das Projekt umgelegt werden. Am Ende trifft es den Kunden.

Petra Schachner: Das ist natürlich auch ein Thema der Steuerpolitik in Österreich. Man geht dazu über, Infrastrukturausgaben der öffentlichen Hand auf Bauträger abzuwälzen.

Bühne für den Runden Tisch der GWS war die Musterwohnung in der Olga-Rudel-Zeynek-Gasse in Graz, wo die GWS insgesamt 153 Wohnungen baut. (Credit: Lunghammer)

Bühne für den Runden Tisch der GWS war die Musterwohnung in der Olga-Rudel-Zeynek-Gasse in Graz, wo die GWS insgesamt 153 Wohnungen baut.
(Credit: Lunghammer)

Wenn die Kosten immer weiter steigen, hat zum Beispiel eine Anlegerwohnung dann überhaupt noch Sinn?

Petra Schachner: Ja. Bei einem Sparbuch bekommt man im Vergleich ja nichts mehr heraus. Auch wenn sich einiges steuerlich verschlechtert hat, ist eine Anlegerwohnung grundsätzlich sinnvoll. Ich empfehle meinen Klienten aber, vorher zu bedenken, ob man die Wohnung später selbst oder für die Kinder nutzen möchte. Das Thema ist in Graz derzeit sehr interessant. Vor allem viele Wiener investieren bei uns.

Anlegerwohnungen sind das eine Thema, Leistbarkeit für die Bewohner das andere.

Johannes Geiger: Ja, denn eine Zinssteigerung von einem Prozentpunkt entspricht für einen Mieter auch Mehrkosten von rund 1 Euro pro Quadratmeter. 70 Euro netto mehr sind für manche Kunden nicht mehr tragbar.

Danijela Gojic: Zusätzlich hat sich in den letzten Jahrzehnten dramatisch viel verändert. Wir bauen jetzt für ganz andere Generationen. Herauszufinden, was die Menschen wollen und brauchen, gehört da dazu. Gerade im freifinanzierten Wohnbau würde ich mir den Mut eines Bauträgers wünschen, etwas auszuprobieren – mit einem Pilotprojekt für neue Wohnformen. Auch politisch ist leider vieles nicht möglich.

Wie schnell kann man in der Architektur auf sich verändernde Bedürfnisse reagieren?

Danijela Gojic: Rasch, aber man braucht den Mut und muss die Leistbarkeit im Auge haben. Der gemeinnützige Wohnbau ist dafür zu stark reglementiert.

Johannes Geiger: Graz ist allerdings nicht Wien, wo Neues viel früher funktioniert. Die Menschen denken beim Wohnen viel konservativer als beim Arbeiten, wo wir uns schneller umstellen und neuen Trends folgen wollen, als bei unserem Zuhause.

Langfristige Perspektive – wo müssen wir jetzt umdenken?

Johannes Geiger: Wir nutzen die vorhandene Infrastruktur zu wenig. Es ist wie Ferrari fahren in der Innenstadt – das Bauland innerhalb des Ballungsraumes wird schlecht genutzt und hier braucht es ein Umdenken. Neben den angesprochenen Aufschließungskosten sind vor allen Dingen die Grundkosten die eigentlichen „Preistreiber“ im Wohnbau.

Danijela Gojic: Was gut erschlossen ist, sollte verdichtet werden. Das wäre positiv für die Stadt und würde auch die Kosten senken.

Petra Schachner: Kaufentscheidungen werden heute vielfach nach den Betriebskosten getroffen. Beim Sekundärmarkt ist das noch wichtiger und den meisten ist das auch bewusst. Fakt ist auch, dass wir sehr vermieterunfreundliche Gesetze in Österreich haben.

Johannes Geiger: Stimmt. Würde sich das ändern, würden hunderte, wenn nicht tausende Wohnungen auf den Markt kommen, die jetzt aus diesem Grund bewusst zurückgehalten werden.

Was ist Ihr Wunsch für die Zukunft?

Josef Gasser: Die „Waffengleichheit“ bei Vorgaben und Auflagen, was ausländisches und heimisches Personal betrifft. Dann würden verstärkt heimische Facharbeiter eingesetzt werden, die Wertschöpfung würde im Land bleiben.

Danijela Gojic: Leistbare Grundstücke, um Qualität im Wohnbau zu ermöglichen, weniger Müll-Produktion und nachhaltige Materialien im Wohnbau sowie den Mut zu spannenden Pilotprojekten.

Petra Schachner: Ich wünsche mir bessere, steuerliche Rahmenbedingungen für Vermieter und steuerliche Anreize für den Einsatz heimischer Facharbeiter.

Johannes Geiger: Bessere Rahmenbedingungen für preiswertes Wohnen wären wichtig, weil die Zahl derer, die sich kaum etwas leisten können, steigt. Und das ist schon mit kleinen Änderungen bei den Vorschriften machbar, neben den Herstellungskosten werden gerade die permanent steigenden Betriebskosten zu einer echten Belastung für die Bewohner.

Welche aktuelle Entwicklung stimmt Sie positiv?

Johannes Geiger: Dass die Leute bewusster darauf achten, welchen Unternehmen sie beim Wohnungskauf vertrauen.

Josef Gasser: Gut ist, dass sich konjunkturell etwas bewegt und wir positiv in die Zukunft blicken können.

Danijela Gojic: Genau, dass etwas weitergeht und wirtschaftlich mehr los ist.

Petra Schachner: Mich freut, dass das Umweltbewusstsein stärker wird und nachhaltige Lösungen, wie die Nutzung der Sonnenenergie, an Bedeutung gewonnen haben.

 

Teilnehmer am „Runden Tisch“

Ing. Johannes Geiger, GWS
Geschäftsführer der GWS, die als gemeinnützigen Wohnbauträger und Eigentumswohnungsbauer seit über 65 Jahren bereits erfolgreich Bauprojekte in der Steiermark umsetzt. Insgesamt 16.000 Wohnungen, in denen rund 50.000 Bewohner leben, werden von der GWS verwaltet, die als einziger großer Wohnbauträger in der Steiermark das ÖQA Gütezeichen für Hausverwaltungen trägt.

Architektin DI Danijela Gojic, GS architects
Seit 2011 mit Brigitte Spurej unter dem Namen „gs architects“ unternehmerisch tätig. Zeichnet für zahlreiche Wohnbauprojekte verantwortlich, ebenso für bekannte Bauwerke wie das Pachleitner Headquarter in Liebenau, den Flughafen Graz oder die Therem Gleichenberg. Mitglieder der Altstadtkommission, Vorstandsmitglied von HDA – Haus der Architektur sowie der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten in der Steiermark und Kärnten.

Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin Mag. Petra Schachner, Schachner & Partner
Geschäftsführende Partnerin von Schachner & Partner Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung GmbH & Co KG. Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige. Unterrichtet unter anderem am CAMPUS02 in Graz und vermittelt einkommensteuerliche und betriebswirtschaftliche Grundzüge in der Baumeisterausbildung. Die Kanzlei ist auf den Immobilienbereich spezialisiert.

Architekt DI Josef Gasser, Lieb Bau Weiz
Die Lieb Bau Unternehmensgruppe mit Hauptsitz in Weiz zählt zu den größten Bauunternehmen Österreichs. Zum Unternehmen gehören Lieb Bau Weiz, Lieb Markt und der Immobilienbereich. An den Niederlassungen in Weiz und Wien, drei Produktionsstätten, sieben Standorten für Baustoffe und Baumärkte und drei Standorten für den Sportfachhandel beschäftigt das Familienunternehmen über 1.200 Mitarbeiter, darunter 75 Lehrlinge.